Dom bez pozwolenia na budowę – jak zagospodarować 70 m2?

Od początku 2022 roku każdy ma możliwość budowy domu o metrażu do 70 m2, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Wcześniej taka opcja była, ale wyłącznie w odniesieniu do niewielkich, nieprzekraczających 35 m2 budynków rekreacyjnych. Co zrobić, aby skorzystać z nowych regulacji? Jakie warunki musi spełnić projekt?

Budowę bez pozwolenia umożliwiły zmiany w prawie budowlanym. Miała być to odpowiedź na potrzeby rodzin i osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwa domowe. Czy projekt jest sukcesem? Szacunki są ostrożne. W pierwszej połowie 2022 roku zgłoszono realizację 383 takich domów. Dla porównania, pozwoleń na budowę wydano 42 tysiące, także różnica jest spora.

Mniejsza popularność domów bez pozwolenia najpewniej wynika z faktu, że 70 m2 to dość mała powierzchnia – nienadająca się dla każdej rodziny. Z drugiej jednak strony, to powierzchnia optymalna dla rodziny 2+1, pary lub singla. Budowa takiego domu jest o wiele niższa niż w przypadku większych posiadłości, potrzebna jest także mniejsza, a zatem i tańsza działka. Za to pomysłów na mądre zaaranżowanie i wykorzystanie takiej przestrzeni jest cała masa – niektóre z nich pozwolą zwiększyć metraż użytkowy do nawet 96 m2!

UWAGA!

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada, że od 2023 roku dostępna będzie opcja budowy domu bez pozwolenia i bez ograniczenia w metrażu. Warunkiem ma być przeznaczenie budynku wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Dopóki jednak nie powstanie treść ustawy, trudno ocenić jakie kryteria trzeba będzie spełnić i jak do tego odniesie się rynek, w tym instytucje bankowe, które zwykle współfinansują budowę czy kupno nieruchomości.

Budowa domu bez pozwolenia – jak brzmią przepisy?

Obecne przepisy w zakresie budowy domu o powierzchni do 70 m2 pozwalają na sprawne przeprowadzenie procesu inwestycyjno-budowlanego. Przewiduje się bowiem jedynie zgłoszenie na podstawie projektu. Nie trzeba mieć pozwolenia na budowę, nie trzeba zatrudniać kierownika budowy, nie trzeba także prowadzić dziennika budowy.

UWAGA!

Odpowiedzialność za budowę domu bez pozwolenia ciąży na inwestorze. Oznacza to, że jeżeli budowa będzie przebiegać niezgodnie z przepisami lub przepisy zostaną naruszone – nawet nieświadomie, poniesie on konsekwencje materialne. Obecnie to 50 000 zł kary lub nakaz rozbiórki, gdy zajdzie sprzeczność z miejscowym planem zagospodarowania.

Jak zagospodarować wnętrze o powierzchni 70 m2?

Tutaj przyda się intuicyjny projekt, optymalizujący koszty budowy oraz uwzględniający potrzeby inwestora. Szukając oszczędności, uwagę warto zwrócić na konstrukcje proste, zwieńczone dachem dwuspadowym. Co istotne, tak zaprojektowany budynek można postawić w dość krótkim czasie. Przy jego budowie zużywa się też mniej materiałów budowlanych i izolacyjnych. Architekt jeszcze przed decyzją przygotuje dokładny kosztorys budowy, uwzględniający wszystkie rzeczywiste koszty oparte na aktualnych stawkach krajowych i sposobie, w jaki inwestycja ma być prowadzona.

UWAGA! Są sytuacje, kiedy pozwolenie na budowę jest niezbędne, niezależnie od metrażu. Dzieje się tak przede wszystkim, gdy:

– dom będzie ograniczał możliwość zagospodarowania sąsiedniej działki

– konieczna będzie ocena oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000

– dom będzie stawiany na obszarze objętym nadzorem archeologicznym

Odpowiednio zaprojektowany budynek, pomimo małego metrażu, może posiadać bardzo wysokie walory architektoniczno-funkcjonalne. W zależności od potrzeb rodziny, można postawić na dom parterowy, piętrowy czy z użytkowym poddaszem. Zobacz, jak można zaaranżować poszczególne strefy:

1. Kuchnia: aranżacja musi wypełniać zasady trójkąta roboczego, na który składa się strefa gotowania, zmywania i przechowywania. Z racji niewielkiego metrażu, warto wyposażyć się w dobrej jakości okap, który zadba o jakość powietrza w kuchni i przylegającym salonie. Jeżeli chodzi o kolorystykę, utrzymaj jasne barwy, które optycznie powiększają pomieszczenie – to np. biel, szarość, naturalne odcienie drewna. Wykorzystaj także kilka źródeł oświetlenia –skierowane na blat roboczy, doświetlające szafki, stół oraz całe pomieszczenie.
2. Salon: najważniejszym elementem niech będzie sofa czy narożnik. To mebel, który pozwoli na odpoczynek, a to jednak jedna z ważniejszych funkcji strefy relaksu. Aby znaleźć miejsce do przechowywania, zawsze można wykorzystać ściany, aranżując ciekawe szafki wiszące czy półki. Chcąc ocieplić wnętrze, warto postawić na przytulne barwy, takie jak beże i kremowe szarości. Niech do salonu wpada maksymalnie dużo światła naturalnego, co zapewnisz sobie dużymi przeszkleniami i rezygnacją z zasłon.
3. Sypialnia: w małych domu pokoje nie mają zbyt dużego metrażu. W sypialni warto więc zadbać o mądrze zaaranżowaną strefę przechowywania. Alternatywą dla komody może być np. siedzisko z funkcją przechowywania. Szafa na ubrania najlepiej jak będzie na wymiar, wkomponowana w ścianę, przez co zabierze mniej przestrzeni. Łóżko z szufladami rozwiąże z kolei problem z przechowywaniem pościeli i innych dodatków tekstylnych.
4. Łazienka: ze względu na mniejszy metraż, warto wybrać funkcjonalny prysznic. Z dobraniem umywalki i toalety nie będziesz miał żadnych problemów, jako że dostępne są praktyczne w każdym rozmiarze. Kolorystyka przewodnia, ponownie jak w pozostałych pomieszczeniach, powinna być utrzymana w jasnych barwach, dzięki czemu wnętrze będzie odpowiednio doświetlone.

Czy warto wybudować dom bez pozwolenia?

Na pewno tak, choć warto wesprzeć się fachową pomocą architektów. Nawet, jeżeli skorzystasz z usług biura architektonicznego, to i tak oszczędzisz nawet kilkanaście tysięcy złotych na budowie. Proces także będzie krótszy, a całość realizowanych prac – będzie odpowiednio dopilnowana. Zaletą jest też to, że architekt przygotuje projekt dostosowany do wymogów prawa budowlanego – zniwelujesz więc ryzyko jego odrzucenia lub otrzymania nakazu dokonania zmian. Nie ma też obawy, że realizacja projektu będzie wadliwa czy nie zostaną spełnione standardy jakościowe i bezpieczeństwa, które zostały założone na etapie podejmowania decyzji o budowie. To zatem najlepsza decyzja, jeżeli chcesz wybudować dom eliminując wszystkie zbędne formalności.